부동산 시장이 살얼음판입니다. 지속되는 금리 상승으로 부동산 시장의 매매는 얼어붙었으며, 일명 '영끌족'들이 금리 상승을 버티지 못하고 나오는 급매들에 부동산 시세는 급락하고 있습니다. 이 중, 가장 많은 하락은 '세종시'인데요, 세종시 부동산이 급락하는 이유를 알아보겠습니다.
세종시 부동산 시세 급락의 이유
1. 세종시 부동산 시세 근황
세종시는 2020년 부동산원 통계로 아파트 매매가가 44.93%, 전셋값이 60.60% 올라 전국 최고 상승률을 기록한 지역이지만, 9/18일 한국부동산원에 따르면 올해 들어 이달 둘째 주(12일 조사 기준)까지 세종시의 아파트 매매 가격은 7.11%, 전셋값은 10.24% 각각 떨어졌다. 매매·전세가 모두 전국 17개 시도와 규제지역을 통틀어 최대 하락 폭입니다.
2020년, 아파트 전세값, 매매값의 상승률이 전국 1위를 기록했던 세종시는 현재 하락률 1위로 순위가 반전되었습니다.
2년 연속 최대 상승폭을 유지하다, 현재 매매가는 21년 7월 넷째 주 이래 60주 연속, 전셋값은 같은 해 11월 넷째 주 이후 43주째 하락세를 보이고 있습니다.
세종시 유일한 래미안 아파트인 '첫마을 4단지(푸르지오)'의 부동산 시세 변화입니다. 21년 1월 5억 5000만 원의 최고가를 기록한 후, 2022년 8월 3억 8천만원에 거래됨으로써, 약 31%의 시세 하락을 보여주고 있습니다.
이번엔 그래프로 보겠습니다. 세종시 '첫마을 7단지(래미안)'의 부동산 시세 변화 그래프입니다. 18년 1월 2억 4,900만 원에 거래되었으나, 21년 7월 5억 1,300만 원에 거래되었으며, 22년 3월 3억 5,500만 원에 거래되고있습니다.7단지 또한, 최고가 대비 약 31%의 시세 하락을 보여주고 있습니다.
2. 세종시 부동산 거품의 배경
세종시는 2012년 7월에 출범한 대한민국 유일의 '특별자치시'입니다.
처음 도시 건설 계획은 2030년까지 60만 인구를 목표로 장기적인 플랜을 계획하였고, 각 행정부처 이전과 그에 따른 도시 발전의 기대감이 컸던 도시입니다.
인구 피라미드를 살펴보면, 서울과 인천에 뒤지지 않을 정도의 인구 피라미드를 보여주고 있으며, 젊은 인구층이 많은 역동적인 도시로 보여집니다.
이러한 정부 정책과 도시 배경으로 인해 사람들의 기대가 증가하였고, 기대감이 많은 거래량을 불러왔다고 보입니다.
영원한 상승과 하락은 없는 법입니다. 세종시는 왜 부동산 하락률 1위가 된 것일까요?
첫 번째, 단기간 급상승입니다.
2020년 47% 이상의 매매 증감을 기록하며 전국 상승률 1위를 기록하였습니다. 2위인 경기도와 비교해도 3배가 넘는 압도적인 수치입니다.
세종시는 신도시 특성상 공급량이 많기 때문에타 지역 대비 전세가율이 매매가 대비 매우 낮습니다.(약 47%)
매매 급상승과 함께 지속적인 공급 폭탄으로 전세 가격이 매매 가격을 받쳐주지 못해 하락의 원인으로 볼 수 있습니다.
두 번째, 정부의 규제입니다.
2022년 6월 국토교통부는 주거행정심의 위원회를 열어 세종시의 '투기과열지구'건에 대해 논의했지만, 결국 투기과열지구로 남게 되었습니다.
그 이유는 아직까지 '세종시의 청약 경쟁률이 높다'라는 이유 때문입니다. 잠재적인 매수세가 유지되고 있기 때문에 투기과열지구로 지정되어있다는 것입니다.
세종시 특성상 인구유입을 지속적으로 늘리기 위해 전국에서 청약 신청을 가능하게 만들어놓고, 청약 경쟁률이 높아 투기과열지구로 지정된다는 것은 형평성에 어긋나지 않는가라고 생각해봅니다.
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