전세 계약 시 꼭 알아야 할 부동산용어 정리! 이정도는 알고 계약하자!

'지피지기 백전불태', 요즘 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 사기에 당하지 않으려면 먼저 아는 것이 중요합니다. 전세계약 시 꼭 알아야 할 부동산용어를 정리해드리도록 하겠습니다.

전세 계약 부동산용어 정리

목차

1. 등기부등본

2. 깡통전세

3. 전세보증보험

4. 근저당

5. 대항력 & 우선변제권

1. 등기부등본

'등기부등본'이란 '부동산에 관한 일정한 권리관계가 명기되어있는 문서'입니다.

해당 부동산의 기본 정보부터 소유자, 임차인, 근저당 등 부동산과 관련되어있는 정보가 기록되어있는 공문서입니다.

 

등기부등본은 3가지로 나뉩니다.

1. 표제부: 부동산의 소재 지번, 건물 명칭, 대지권 등 부동산의 기본적인 정보가 명기되어있습니다.
2. 갑구: 부동산의 보존, 이전등기, 가등기, 압류 등 소유권에 대한 정보가 명기되어있습니다.(실소유주 확인)
3. 을구: 부동산의 소유권 이외의 권리에 대한 사항, 근저당(담보대출) 등의 사항이 명기되어있습니다.

2. 깡통전세

'깡통전세'란 '전세금액이 매매가를 초과한 혹은 매매가의 80% 보다 높은 금액의 전세매물'을 뜻합니다.

 

'깡통전세'는 꼭 피해야 할 매물입니다. 그 이유는

1. 일명 '깡통전세' 매물을 전세계약한다.
2. 계약 만료 시점에 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 된다.
3. 해당 부동산은 경매로 넘어간다.
4. 경매에서 1회 유찰 시 지역에 따라 '최저 입찰가'가 20~30%씩 내려간다.

자신의 전세 계약금이 매매가의 80%보다 높다면, 1회 유찰 시에는 자신이'제1 권리자'여도 손해를 볼 수밖에 없습니다.

그렇기 때문에 꼭 피하셔야 합니다.

3. 전세보증보험

'전세보증보험'이란 기관에 일정한 보험료를 지불하면, 자신이 계약한 부동산의 전세금을 돌려받지 못해 경매로 넘어갔을 때, 해당 기관이 보증한 금액 내에서 전세금을 '선지급' 해주는 보험입니다.

전세보증보험도 말 그대로 '보험'이기 때문에, 병이 있는 사람이 보험에 가입이 어려운 것처럼, 일정 조건을 충족하지 못하는 부동산의 경우 보험 가입이 불가합니다.

그렇기 때문에 최소한 '전세보증보험 가입이 불가능한 매물은 피해라'라고 생각하시면 되겠습니다.

 

4. 근저당

'근저당'이란 해당 부동산을 담보로 얼마의 대출이 잡혀있는지를 뜻하는 용어이며, 등기부등본 '을구'에서 확인 가능한 정보입니다.

 

근저당이 중요한 이유는 자신이 계약한 시점 이전에 이미 부동산을 담보로 대출이 되어있기 때문에, 부동산이 경매로 넘어가는 경우 근저당을 잡은 은행보다 자신의 전세계약금 보상이 후순위가 되기 때문입니다.

 

쉽게 말해 근저당이 1억 잡혀있는 매매가 3억의 집을 2억에 전세계약을 했다고 가정합니다.

해당 부동산이 1회 유찰 후, 경매로 매각됐다면,

3억 x 0.8 - 1억(근저당 우선순위) = 1.4억, 즉 자신이 돌려받을 수 있는 금액은 1.4억이므로6천만 원의 손실이 발생합니다.

 

5. 대항력 & 우선변제권

'대항력'이란 2가지 권리를 뜻합니다.

1. 해당 부동산을 사용할 권리
2. 해당 부동산의 보증금을 돌려받을 권리

대항력을 갖추기 위해서는 부동산 계약 이후 '전입신고'를 통해 얻을 수 있습니다.

전입신고는 '해당 관할지 주민센터'와 '정부 24 홈페이지'에서 전입신고가 가능합니다.

여기서 주의할 점은 '전입신고는 전입신고 다음날 00시부터 효력이 발생'하기 때문에, 여기서 '확정일자'를 받아야 합니다.

'확정일자'를 받으면 '우선변제권'을 갖추게 됩니다.

'우선변제권'이란 '집이 경매에 넘어가더라도 제 3자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리'를 뜻합니다.

우선변제권은 대항력이 발생하는, 즉 전입신고 다음날 00시부터 효력이 발생되므로, 전입신고 시 꼭 함께 신경 써서 신청하셔야 합니다.

 

오늘은 전세계약 시 필요한 부동산 용어에 대해 알아보았습니다.

요즘 전세계약 사기가 기승을 부리고 있습니다. 따로 부동산에 대해 공부를 하지 않았다면 부동산 계약에 대해 무지한 것이 당연한데, 이 허점을 노리고 사기꾼들의 사기에 당하게 됩니다.

'지피지기 백전불태'라는 말처럼 아는 만큼 자신의 권리를 지킬 수 있으므로 최소한 피해야 하는 경우는 알고 대비하도록 합시다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 앞으로도 좋은 정보 공유드리도록 하겠습니다.